전세사기 당하지 않으려면 보증보험 가입 전 꼭 확인할 5가지

전세사기는 요즘 부동산 시장에서 가장 큰 걱정거리 중 하나에요. 특히 보증보험을 믿고 방심했다가 피해를 입는 사례도 적지 않더라고요. 계약 전 딱 5가지만 확인하면 사기를 예방할 수 있는데요. 임대인 정보, 등기부등본부터 보증한도 초과 여부까지, 핵심 포인트를 정리해드릴게요. 이 글만 보면 훨씬 안전하게 계약할 수 있어요.

전세사기 당하지 않으려면 보증보험 가입 전 꼭 확인할 5가지

1. 임대인이 실제 집주인인지부터 확인하기

1) 등기부등본으로 명의부터 확인하세요

전세계약할 때 제일 먼저 확인할 건 바로 등기부등본이에요. 계약 상대방이 정말 그 집의 주인인지 보는 거죠. 요즘엔 대리인 사칭도 많고, 임대사업자로 등록된 명의만 믿었다가 낭패 보는 경우도 있어요. 인터넷 등기소에서 1,000원만 내면 쉽게 확인할 수 있어요. 특히 '소유자' 항목을 꼼꼼히 보세요.

2) 위임장이나 인감증명서만 믿으면 안 돼요

“위임장 있고 인감도 있어요”라고 하면 일단 의심부터 해야 해요. 위임장은 위조도 쉽고, 인감증명서도 기간이 지난 걸 제시하는 경우도 많아요. 명의자가 직접 나오는 게 가장 안전하고, 부득이한 경우라면 변호사나 공인중개사를 통해 이중 확인 꼭 하세요.

3) 공동명의 여부도 꼭 체크하세요

집이 공동명의인 경우, 다른 명의자의 동의 없이 임대차계약이 체결되면 나중에 분쟁 생겨요. 계약 전 ‘소유자 수’ 확인하고, 공동명의라면 ‘전원 동의’ 확인도 필수예요. 특히 부부 공동명의인 경우, 한 사람만 계약서에 나와 있는 경우가 흔하니까 조심해야 해요.

명의 확인 시 주의할 점

• 등기부등본 ‘소유자’ 명의 확인은 계약 전 필수
• 위임 계약은 인감날짜, 진위여부 꼭 확인
• 공동명의일 경우, 반드시 전원 동의 서류 확보

등기부등본 완벽 가이드(+부동산 계약 필수) 🏠

등기부등본 완벽 가이드(+부동산 계약 필수) 🏠

2. 등기부등본에서 근저당·가압류 내역 살펴보기

1) 근저당 설정 금액이 보증금보다 높다면?

근저당은 채권 회수를 위해 잡아두는 담보에요. 보증금보다 근저당 금액이 더 크면, 혹시라도 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 돌려받기 어려워져요. 특히 금융기관이 아닌 사채나 개인이 설정한 경우, 변제 순위가 애매한 경우도 많아요. 보증보험에서도 가입 거절 사유가 되기 쉬운 항목이죠.

2) 임대차계약 전에 '말소되지 않은 가압류'는 위험신호

가압류는 임대인이 다른 채무 문제로 소송 중일 가능성이 있다는 뜻이에요. 가압류가 하나라도 올라와 있다면, 그냥 바로 손절하는 게 나아요. 일단 ‘안정성’이 없는 계약이니까요. 등기부등본에서 ‘을구’ 항목 꼭 체크하세요.

3) 담보물권 순위는 보증보험 승인에도 영향

보증보험 가입 심사에서도 담보물권 순위를 기준으로 안전성 판단을 해요. 선순위 근저당이 많으면 보증보험 승인 자체가 거절될 수 있어요. 그러니 계약 전에 미리 등기부등본을 전문가에게 보여주는 것도 방법이에요. 공인중개사도 다 알지 못하니까요.

구분	주의 필요	안전 기준
근저당	보증금 초과 설정 시 위험	설정 없음 or 보증금보다 낮아야 안전
가압류	말소 전엔 계약 회피 권장	가압류 이력 없는 물건 추천
공동명의	단독 계약 시 무효 소지	전원 동의 필수

3. 보증보험 한도와 중복 여부 확인하기

1) 이미 누군가 보증보험에 가입했을 수 있어요

같은 건물, 같은 호실에 다른 사람이 보증보험을 먼저 가입해버렸다면 어떻게 될까요? 후순위로 들어가는 세입자는 보장받기 어려워요. 특히 다세대주택에서 이런 일이 많아요. 먼저 가입한 사람이 있는지, 보증보험사에 전화해서 직접 확인하는 게 가장 확실해요.

2) 보증한도 초과 여부는 필수 체크

집 한 채마다 보증보험이 보장할 수 있는 최대 금액이 있어요. 보증한도를 이미 초과한 경우엔 가입이 거절돼요. 그런데 그걸 나중에 알게 되면? 계약서 쓰고 난 뒤엔 돌이키기 어려워요. 계약 전 꼭 보증보험사에 사전심사 요청해보세요. HUG, SGI, 서울보증 등에서 다 가능해요.

3) 특약사항 없는 보증보험은 무용지물이에요

보증보험에 가입만 하면 안전하다고 생각하시는 분들 많죠? 그런데 ‘보증 개시일’과 ‘계약서 특약사항’까지 꼼꼼히 봐야 해요. 임대인이 계약 이행 안 할 경우를 대비해, 특약에 ‘임차인의 보증보험 가입 불가 시 계약 무효’ 조항을 넣는 게 좋아요.

보증보험 가입 전 체크리스트

• 기존 세입자 보증보험 가입 여부 확인
• 해당 물건의 보증한도 초과 여부 확인
• 계약서에 보증보험 특약 조항 삽입

보증금 반환 문제 없이 받는 비법 5가지 🏠

보증금 반환 문제 없이 받는 비법 5가지 🏠

4. 임대인의 체납 이력과 세금 미납 여부 살펴보기

1) 임대인이 세금 체납 중이라면?

전세사기의 진짜 무서운 점은 ‘숨겨진 체납’이에요. 집주인이 국세나 지방세를 체납하면 집에 ‘국세 체납 압류’가 들어올 수 있거든요. 이게 무슨 말이냐면, 나라가 먼저 돈 받아가고 세입자는 나중에 밀린 보증금도 못 받을 수 있다는 거예요. 계약 전에 주민센터나 세무서에 문의하면 간단히 확인할 수 있어요.

2) 전입신고와 확정일자만으로는 부족해요

많은 분들이 “전입신고하고 확정일자 받으면 괜찮은 거 아니에요?”라고 물어보시는데요. 실제론 그렇지 않아요. 선순위 채권이 너무 많거나 집 자체에 압류가 걸려 있으면, 세입자 보호는커녕 순위에서도 밀릴 수 있어요. ‘우선변제권’이라는 것도 조건이 맞아야 효력이 생기는 거거든요.

3) 임대인의 신용도나 사업자 등록 여부도 체크

만약 임대인이 법인 명의이거나 임대사업자라면 사업자 등록 상태를 확인하는 게 좋아요. 이미 폐업했거나 휴업 중인 사업자일 수도 있거든요. 국세청 홈택스에서 무료로 조회 가능하고, 사업자번호 모르면 집 주소로도 확인돼요. 사업자 상태가 이상하다면 보증보험 거절 사유가 될 수도 있어요.

임대인 상태 점검 포인트

• 국세·지방세 체납 여부 확인 필수
• 전입신고만으로는 보호되지 않을 수도 있음
• 법인·사업자라면 등록상태 확인 필요

5. 공인중개사의 책임 범위와 중개사무소 등록 확인

1) 중개사 자격증 걸려 있다고 다 믿지 마세요

실제로 중개사무소에 가면 벽에 커다란 자격증이 붙어 있죠. 근데 그게 진짜 주인이 아닌 경우도 있어요. ‘명의대여’로 영업하는 불법 사례도 꽤 많더라고요. 중개사 이름을 공인중개사협회 사이트에서 조회해보면, 실명 확인과 등록 여부 알 수 있어요. 반드시 체크하세요.

2) 공제 가입 여부는 사고 났을 때 책임 여부 달라져요

정상적인 중개업자는 ‘중개사고 배상 책임 공제’에 가입돼 있어요. 이 공제에 가입 안 돼 있으면, 사기나 잘못된 중개로 문제가 생겨도 배상을 받기 어려워요. 계약서 작성 전에 “공제 가입하셨어요?” 하고 물어보는 게 좋아요. 공제번호 보여달라고 해도 전혀 이상한 게 아니에요.

3) 서명과 지문 날인 없이 진행하는 계약은 피하세요

서명도 없이, 계약서만 대충 보여주고 ‘나중에 보내드릴게요’ 한다면? 바로 나오는 게 정답이에요. 정식 계약은 계약서 3부 작성 후, 집주인·세입자·중개인이 직접 서명과 지문 날인을 해야 돼요. 전자계약이라도 본인 인증은 필수고요. 서류 없이 진행하면 보호받기 힘들어요.

확인 항목	정상 중개사	주의 중개사
공제 가입	공제번호 제시 가능	가입 여부 회피
등록 여부	중개업소 명의 일치	타인 명의, 명의대여
계약 방식	서명+지문 날인 필수	계약서 나중에 전달

중개사무소 체크리스트

• 자격증 실명 등록 여부 조회
• 공제보험 가입 여부 확인
• 계약서 직접 서명·날인 필수

전세사기 보증보험 관련 자주하는 질문

Q1. 전입신고하고 확정일자만 받으면 전세사기에서 안전한가요?

꼭 그렇진 않아요. 등기부등본에 선순위 근저당이 있거나, 이미 다른 임차인이 먼저 전입해 있는 경우엔 우선순위에서 밀릴 수 있어요. 전입신고와 확정일자는 기본일 뿐, 반드시 소유권 상태와 담보 내역을 함께 확인해야 해요.

Q2. 보증보험에 가입만 하면 전세보증금은 다 돌려받을 수 있나요?

아니에요. 보증보험은 '가입이 승인'된 경우에만 보장을 받을 수 있어요. 등기부상 문제나 보증한도 초과, 선순위 채권 문제 등이 있으면 가입 자체가 거절될 수 있어요. 꼭 사전심사 먼저 해보세요.

Q3. 집주인이 보증보험 가입에 협조하지 않는다고 하면 어떻게 해야 하나요?

이런 경우 계약 자체를 재고하는 게 맞아요. 보증보험 가입을 꺼리는 집주인은 이미 문제 있는 상황일 가능성이 높아요. 계약서에 ‘보증보험 미가입 시 계약 무효’ 특약을 넣는 것도 방법이에요.

Q4. 집주인이 법인인 경우, 주의할 점이 있나요?

법인 명의라면 파산이나 휴업 가능성도 있어서 더 조심해야 해요. 사업자 등록 상태를 확인하고, 법인 등기부 등본도 함께 확인하는 게 좋아요. 법인과의 계약은 보증보험에서도 까다롭게 심사하는 편이에요.

Q5. 등기부등본은 하루 전 것이라도 괜찮을까요?

그건 위험할 수 있어요. 등기부등본은 ‘실시간 상황’을 반영하니까 계약 당일 기준으로 다시 발급받는 게 가장 안전해요. 하루 사이에 가압류나 근저당이 새로 생길 수도 있거든요.